山西省房地产企业成本管理问题的探讨

【摘 要】在山西省,房地产业还是一个发展中的产业,面对日益激烈的竞争环境,房地产企业必须明确自己的定位,
科学合理的控制房地产开发过程中的每一阶段的成本,真正把握商机,从而实现预期利润。本文对我国山西省房地产产
业当前的发展状况和房地产成本控制管理水平的调查分析,发现一些重要的问题,并针对这些问题提出相关的建议和成
本控制的管理方法。
【关键词】房地产;成本费用;问题;对策
一、房地产企业成本管理的概述
房地产成本费用管理是房地产企业生产经营活动及内部管
理的重要组成部分,它的管理控制对象是成本本身,然后对构
成成本的各要素进行规划、调节、及时纠正偏差。
我们说成本费用控制是提高管理效率的重要手段主要基于
以下两点提出:其一成本费用控制是现代地产企业成本管理的
重要内容,成本管理水平的高低取决于成本费用控制水平的高
低;其二,成本费用控制是提高房地产项目开发经营管理效率
的重要手段。
二、山西省房地产行业当前成本管理状况 
近期在政府宏观调控政策的叠加效应和国际金融海啸冲击
的压力之下,山西省甚至是全国房地产投资的整个产业链都受到
影响,致使市场交易量和交易价格都有较大幅度下降。2012年
数据显示,房地产土地开发面积998.6万平方米,比2011年同比
降低15.7%。1999-2012年7月,山西房地产市场供给比先降低,
从2008年开始,市场供需比持续增长,而市场的需求年均增长
仅为9%左右。房地产市场空置率将升高,库存房屋数量增多。
在这些表象的背后,房地产企业负债率高、现金匾乏的主
要问题并没有出现逆转,而且,短期内改变这种状况的可能性
也不大,这与其成本费用过高有着直接关联。和去年相比,房
地产公司的财务状况并没有出现明显好转。据有关数据统计,
截至3月30日已披露年报的42家房地产上市公司,2012年度
公司经营性现金流入104.78亿元,但流出就达到80.18亿元,现
金流量净值只为24.60亿元。以山西省投资集团房地产开发有限
公司(简称YG房地产集团)为例,虽然经营现金流量负值列榜首,
但其2009年业绩增长依然高达四成。简单来说,就是当年的销
售与其业绩之间,并不能完全划上等号,并不完全相等。
三、房地产企业开发成本控制中存在的问题
1.缺乏全面系统的成本控制体系
YG房地产集团的财务成本管理只是一个纯粹的成本核算系
统,只能对事后成果进行分析上报,这样看似是对成本进行了控
制,但是很多时候,项目在前期决策过程当中就已经存在问题了,
在施工和销售过程中这些问题不断地暴露出来,成本管理并没有
起到应有的控制作用。
2.成本控制组织管理体制不健全
YG房地产集团对成本的控制较松懈,虽有制度但由于没有与
奖惩制度结合缺乏严肃性,从而造成制度的失效,成本控制流于
形式。所以行业内流传着一种“重关系、重经营、轻管理”的思想。
3.成本控制观念落后
长期以来,山西省企业实行的是一种以计划价格为基础,
以事后核算为重点的静态成本管理方式,因为房地产企业有着
高利润高回报,导致很多房地产企业缺乏成本费用管理的意识,
YG房地产企业往往因为成本管理意识浅薄而忽视成本管理,使
得材料等浪费很大,财务管理人员也只是根据合同来控制各个
项目的开发成本,但在产品形成的全过程所发生的成本控制显
得力不从心。
四、房地产企业成本控制策略
1.建立全面系统的成本控制体系
开发成本与立项阶段的成本控制策略。开发商想要对开发
项目进行正确的分析决策,首先要进行市场预测。通过市场行
为来选择在市场上有一定份额的开发项目;其次是选择定价目
标。为了在短时间内将开发的房产销售出去,开发商需对市场
供求状况和所开发房产的特点进行分析然后进行准确的价格定
位和形象定位,以及确定顾客群。
2.建立健全成本管理组织和奖惩机制
建立健全成本管理组织,强化执行力。YG房地产集团应
成立成本管理委员会,成本管理委员会是公司成本管理工作的
决策和领导机构,对公司的成本管理工作提出具体指导性意见,
对公司日常成本管理工作进行决策。建立健全适合于本企业的
奖惩机制。对那些节约成本并保质保量完成指标的部门和个人
实行奖励,在项目建设标准、规模等前提条件不改变的情况下,
以项目成本节约额的绝对值为基数,设定不同的奖励基准比例
值,采取多种形式将个人收益与成本完成情况挂钩。
3.树立现代成本意识
传统的成本管理强调节约和节省,这种盲目的成本观对现
代企业有着百害而无益的作用。
首先房地产企业应树立成本的系统管理观念,将企业的成
本费用管理工作视为一项系统工程,不要简单分成几个部分让
不同部门的人员去管理,YG房地产应该强调整体与全面的观念,
对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究,
创造出属于自己并适合于自己的成本管理系统。其次,增强企
业员工的成本观念,提高他们对成本管理的认识,,对员工进
行系统培训,更新其知识储存,培养全员成本意识,变企业的
成本管理为全员的参与管理。
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陈 曦 侯红艳
山西财经大学工商管理学院  山西太原  030006
 

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